Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
ВторичнаяАналитика

«Вторичка» медленно, но верно дешевеет

8 июля 2020 165 132
2020-10-09T15:16:36.057000+00:00
«Вторичка» медленно, но верно дешевеет
Благодаря отложенному спросу в мае-июне удалось отыграть провальный апрель. Но покупателей теперь найти сложнее: сроки экспозиции квартир увеличились в среднем на месяц. Ждать возвращения к докризисным ценам, а уж тем более их роста не приходится.

Средняя стоимость 1 кв. м уменьшилась почти на 5% — к такому выводу пришли аналитики Циан, подведя итоги I полугодия. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего эксперты проанализировали 129 городов, а также Московскую и Ленинградскую области.

Отложенный спрос не помог вернуться к докризисным значениям

По итогам I полугодия 2020-го средневзвешенная стоимость 1 кв. м снизилась за прошедшие полгода на 4,7%, составив 72,2 тыс. рублей (в начале года «квадрат» стоил в среднем 75,8 тыс. рублей).

Средневзвешенная цена 1 кв. м на протяжении I квартала была относительно стабильна: на 1 апреля 2020 года она была равна 76,1 тыс. рублей — максимальное значение за все полугодие. За I квартал прирост составил 0,4%. Во II квартале, большая часть которого прошла в режиме общей самоизоляции из-за коронавируса, средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке РФ начала снижаться: за апрель падение было небольшим, всего на 1%. По итогам мая квадратный метр по стране подешевел в среднем на 5%, хотя частично отыграл свое падение в июне (+0,9% относительно мая).

Таким образом, после снятия всех ограничений рынок не смог моментально вернуться к докризисным показателям, даже несмотря на формирование отложенного спроса на протяжении двух месяцев.

В годовой динамике (относительно июня 2019-го) средние цены на вторичном рынке ниже на 3,7%: год назад «квадрат» обходился в среднем в 75 тыс. рублей.

Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке недвижимости России (города с населением 100 тыс.+), тыс. рублей

По данным Аналитического центра Циан

Крупные города выбиваются из статистики

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по России — 3,56 млн рублей при площади квартиры 56 кв. м. За прошедшее полугодие он тоже снизился на 4,8%: в январе квартира на вторичном рынке уходила в среднем за 3,74 млн рублей. Год назад средний бюджет составлял 3,72 млн рублей. Средняя площадь при этом практически не меняется и колеблется в диапазоне 55,7–56,1 кв. м.

В городах-миллионниках средняя стоимость квадратного метра по итогам I полугодия показала большее снижение, чем рынок в целом. Средневзвешенная цена «квадрата» в крупнейших городах равна 92 тыс. рублей — это на 9,2% ниже, чем в январе 2020 года (101,3 тыс. рублей). В годовой динамике цена упала на 9,9% (со 102,1 тыс. рублей).

В Москве средневзвешенная стоимость 1 кв. м за I полугодие увеличилась на 1,3% — до 214,9 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге за прошедшие полгода «квадрат» подорожал на 2,4% — до 124 тыс. рублей.

В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке за I полугодие 2020-го выросла на 6,7% — до 59,1 тыс. рублей (с 55,4 тыс. рублей). В годовой динамике цена выросла на 6,5%.

Крупные города оказались более устойчивыми перед карантином и пережили эпидемию, при этом не просто сохранив, но и увеличив среднюю стоимость на вторичном рынке.

Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м в городах РФ


1 июля 2019 г.

1 января 2020 г.

1 июля 2020 г.

Динамика за полугодие

Динамика за год

Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей)

75

75,8

72,2

-4,7%

-3,7%

Только города-миллионники

102,1

101,3

92

-9,2%

-9,9%

Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн

55,5

55,4

59,1

+6,7%

+6,5%

По данным Аналитического центра Циан

В 86% городов снижения цен не произошло

По подсчетам Циан, в I полугодии средняя стоимость 1 кв. м снизилась только в 18 городах, или 14% (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).

Наибольшее падение цен отмечено в городах:

  • Братск, Сибирский ФО (–7,5%);
  • Якутск, Дальневосточный ФО (–3,8%);
  • Орск, Приволжский ФО (–3%).

Для остальных 86% городов в I полугодии 2020-го средневзвешенные цены на «вторичку» росли.

Максимальное увеличение произошло в:

  • Нальчике, Северо-Кавказский ФО (+10,5%);
  • Находке, Дальневосточный ФО (+8,6%);
  • Петрозаводске, Северо-Западный ФО (+8,6%).

Впрочем, для 27% городов цена колебалась незначительно — в пределах 1%.

Применительно к федеральным округам за I полугодие 2020-го падение средневзвешенной стоимости отмечено для Центрального ФО (–12%) и Северо-Западного ФО (–3%). В остальных округах зафиксирован рост цен. Максимальные значения — в Дальневосточном (+11% за полгода), Южном (+7%), Сибирском (+5%) федеральных округах.

Динамика средней стоимости 1 кв. м по федеральным округам

Федеральный округ

Средневзвеш. цена 1 кв. м, тыс. руб. июль

Динамика за I полугодие

Динамика за год

Центральный

93,5

-12%

-14%

Северо-Западный

91,1

-3%

1%

Дальневосточный

71,8

11%

24%

Южный

65,3

7%

5%

Уральский

61,9

3%

4%

Сибирский

60,2

5%

7%

Приволжский

54,8

3%

1%

Северо-Кавказский

48,1

5%

3%

По данным Аналитического центра Циан

Кто ищет, тот найдет. Но небыстро

Режим самоизоляции поставил на паузу многие сделки, поэтому логично, что средний срок экспозиции квартир в большинстве городов-миллионников. По подсчетам Циан, средний срок «жизни» объявления в I квартале 2020 года на вторичном рынке в городах-миллионниках достиг 43 дней: чтобы продать квартиру, требовалось порядка полутора месяцев.

Эксперты подчеркивают, что на сроках экспозиции в I квартале сказалась и девальвация курса рубля: покупателям приходилось быстрее принимать решение о сделке.

Во II квартале 2020-го, половина которого прошла в режиме самоизоляции, средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке растянулся более чем в полтора раза (+63%) относительно предыдущего квартала — до 70 дней по всем городам-миллионникам.

Наибольшее увеличение среднего срока экспозиции в апреле–июне относительно I квартала зафиксировано для Волгограда (+87% — до 108 дней), Москвы (+83% — до 78 дней), Воронежа (+81% — до 62 дней), Красноярска (+80% — до 63 дней). Практически не изменился средний срок продажи квартиры только в Краснодаре (+2% — до 46 дней).

Средний срок экспозиции квартиры в городах-миллионниках 

в I квартале 2020 года

По данным Аналитического центра Циан

Покупатели возвращаются на рынок после полутора провальных месяцев

Эксперты Циан проанализировали количество просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. В I квартале 2020-го число интересантов на вторичном рынке оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями.

Обвал спроса произошел вместе с объявленным по России режимом самоизоляции. Отрицательная динамика в сравнении с прошлогодними значениями наблюдалась до конца апреля. В мае активность начала восстанавливаться за счет отложенного спроса. Покупатели возвращаются на рынок, рассчитывая заключить сделки сразу после завершения ограничительных мер.

В результате на вторичном рынке Москвы по итогам I полугодия количество просмотров объявлений о продаже оказалось выше прошлогодних значений всего на 0,2%. В Санкт-Петербурге прирост отмечен на уровне 1,3%. Таким образом, рынок компенсировал провальные полтора месяца, но речи о росте общего количества просмотров относительно прошлогодних значений пока нет.

Просмотры объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге на сайте Циан (по сравнению с прошлым годом)

По данным Аналитического центра Циан

40% квартир на вторичном рынке — в домах не старше 20 лет

Большая часть квартир — 40% всего объема лотов в продаже — продается в домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года). Наименьшая доля — в корпусах, появившихся еще в довоенное время: всего 2% общего объема предложения продается в домах 1940 года постройки и более старых. На дома, возведенные в 1960–1999 годы, приходится 53% квартир в продаже.

Интересно, что самая высокая средневзвешенная стоимость «квадрата» — именно в самых старых домах, построенных до 1940 года (97,6 тыс. рублей). Обычно такие здания расположены в центре города, поэтому высокая стоимость объясняется в первую очередь локацией.

Высокую средневзвешенную стоимость имеют и относительно новые дома, построенные за последние 20 лет: 88,1 тыс. рублей за кв. м. Это связано с качественными характеристиками объектов: планировками, инженерией, инфраструктурой, иными словами, с современной концепцией и высоким качеством, не требующим существенных вложений.

Удастся значительно сэкономить, если выбрать жилье, «родившееся» в 70–80х гг. прошлого века — время массового индустриального строительства хрущевок и панельных домов: средневзвешенная стоимость «квадрата» таких квартир — чуть выше 61 тыс. рублей.

Распределение объема предложения по годам
постройки домов (города с населением 100 тыс.+)

Год строительства дома

Доля квартир в продаже

Средневзвешенная цена 1 кв. м

до 1940

2%

97,6

1940–1959

5%

72,9

1960–1979

29%

63,3

1980–1999

24%

61,3

2000–2020

40%

88,1

По данным Аналитического центра Циан

В городах-миллионниках в новых домах, построенных после 2000-х годов, выставлено на продажу только 18% объема предложения, а в домах, построенных в 1940 году и ранее, — уже 39% объема предложения. Аналитики делают вывод: жители крупнейших городов чаще задумываются о переезде из старого дома, чем россияне в среднем.

Распределение объема предложения по годам постройки домов в городах-миллионниках

Год строительства дома

Доля квартир в продаже

до 1940

39%

1940–1959

16%

1960–1979

13%

1980–1999

13%

2000–2020

18%

По данным Аналитического центра Циан

В лидерах предложения — кирпичные и панельные дома

Почти половина квартир в России (42%) в продаже —  в кирпичных домах. На втором месте — панельные дома (34%). С большим отрывом следуют монолитные и монолитно-кирпичные корпуса (10% квартир). Остальные 14% — это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и пр.

Самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м — в монолитных домах (110 тыс. рублей). Это связано не только с более дорогой технологией строительства, но и с тем, что такие дома строятся только в последнее десятилетие — значит, это еще недавние новостройки. Панельные и кирпичные дома стоят сопоставимо: в среднем 65 тыс. рублей за 1 кв. м по России (города с населением 100 тыс.+).

Эксперты указывают, что в крупнейших городах доля квартир на продажу в кирпичных зданиях меньше, чем в целом по России (38%). Квартиры в продаже в панельных домах занимают 30% объема предложения. В монолитных и монолитно-кирпичных корпусах доступно 19% лотов. 13% объема приходится на остальные типы домов по материалам и технологии строительства.

Распределение объема предложения на вторичном рынке
по типам домов (материал стен)

Город

Кирпич

Панель

Монолит

Другие

Волгоград

63%

27%

3%

7%

Воронеж

52%

30%

12%

6%

Ростов-на-Дону

52%

27%

13%

7%

Самара

52%

34%

5%

9%

Новосибирск

51%

31%

13%

5%

Уфа

50%

26%

18%

6%

Пермь

47%

33%

8%

11%

Нижний Новгород

46%

25%

14%

15%

Омск

39%

49%

5%

7%

Красноярск

38%

48%

10%

4%

Краснодар

35%

11%

34%

21%

Казань

33%

20%

16%

31%

Санкт-Петербург

32%

27%

32%

9%

Екатеринбург

32%

31%

24%

13%

Челябинск

22%

60%

4%

14%

Москва

21%

38%

28%

14%

Общий итог

38%

31%

18%

13%

По данным Аналитического центра Циан

«Вторичный рынок недвижимости испытывает локальный подъем за счет активизации отложенного спроса, сформированного в период самоизоляции, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Это позволило даже частично отыграть потерянную стоимость в пределах 1%, но в среднесрочной перспективе пока нет предпосылок для возврата стоимости хотя бы к показателям начала 2020 года, не говоря о росте».

По словам эксперта, снижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее, но первичный рынок получил дополнительное преимущество — льготное кредитование, оно будет способствовать оттоку спроса в пользу строящегося жилья.

Особенно это будет заметно в регионах, где доля новостроек в общей структуре спроса уже значительна: Москва (44%), Санкт-Петербург (47%), Краснодарский край (38%) и других.

Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке 

в I полугодии 2020 года

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#цены на жилье#аналитика
цены на жильеаналитика
Сейчас обсуждают
Аноним
19 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru