Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Коммерческая

Эксплуатация ТЦ и БЦ: на чем можно экономить, а на чем — нет

673
Эксплуатация ТЦ и БЦ: на чем можно экономить, а на чем — нет
Об оптимизации расходов задумывается каждый собственник и арендатор недвижимости. Особенно в кризисные времена, когда приходится считать каждую копейку. В первую очередь это касается сокращения затрат на эксплуатацию. На чем при обслуживании торговых и бизнес-центров экономить категорически нельзя, а на чем — реально и безопасно?

Ранним утром 9 декабря 2022 года в магазине OBI (ТЦ «Мега Химки») на Ленинградском шоссе в Московской области начался пожар. Огонь быстро распространился по всей территории гипермаркета площадью около 18 тыс. кв. м. В здании обрушилась кровля, через пару часов оно было полностью разрушено. 

Ущерб от пожара, как полагают эксперты, может составить от 20 до 30 млрд рублей. Из-за моратория на проверки бизнеса в последнее время гипермаркет не инспектировали. По данным МЧС России и ГСУ СК России по Московской области, причиной пожара могло стать нарушение техники безопасности при проведении сварочных работ.

avatar

Андрей Кротков,генеральный директор и совладелец УК Zeppelin

На чем не следует экономить?

Экономить на любом виде ремонта — плохая идея, пожар в гипермаркете OBI это лишний раз подтвердил. Последствия могут быть самыми печальными — вплоть до столь масштабного ЧП.

Например, сейчас остро стоит проблема поставки запасных частей. Велик соблазн просто увеличить интервал обслуживания оборудования. В краткосрочной перспективе это позволит собственнику сэкономить. Но снизится надежность и уменьшится ресурс самого устройства. Это приведет к более раннему выходу оборудования из строя и необходимости срочных капитальных вложений.

К тому же такую ситуацию сложнее спрогнозировать и заложить средства на ее решение в бюджет, так как оборудование не отработает положенный ему срок эксплуатации.

FM-аудит — первый шаг к оптимизации расходов

Спланировать и сократить бюджет на обслуживание зданий и помещений поможет FM-аудит — так называется анализ административных расходов и повышающих их факторов, который проводят профессиональные управляющие компании.

Экспертиза выполняется сразу по нескольким направлениям, которые чаще всего требуют оценки и рекомендаций от профессионалов: персонал, клининг, коммунальные ресурсы, энергоэффективность, охрана и техническая эксплуатация объекта.

FM-аудит позволяет не только оптимизировать расходы и их распределение, но и выявить проблемные места в эксплуатации здания.

Например, во время FM-аудита сетевого торгового комплекса площадью 68 тыс. кв. м выяснилось, что он построен по устаревшим технологиям. Специалисты провели комплексное обследование и зафиксировали существенную потерю тепла через ограждающие конструкции и неэффективную работу систем кондиционирования и вентиляции.

После устранения проблем собственнику были предложены дополнительные способы уменьшить расходы на эксплуатацию — отрегулировать вентиляцию торгового зала в зависимости от уровня углекислого газа, использовать тепло конденсационных контуров холодильных машин для нагрева воды и т. д.

В результате затраты заказчика сократились на треть, а расходы на внедрение окупились за 18 месяцев.

За счет чего можно сократить расходы?

Персонал

Владельцы или арендаторы помещений часто думают, что для уменьшения расходов необходимо понизить зарплату сотрудникам или сократить штат. К сожалению, многие так и поступают, совершая серьезную ошибку. 

Сокращение штата или оплаты труда сотрудников автоматически ведет к снижению качества оказываемых услуг.

К тому же невыгодно нанимать высокооплачиваемых разнопрофильных профессионалов и самостоятельно закупать оборудование. Поэтому для уменьшения затрат за счет персонала целесообразнее либо перевести его частично на аутсорсинг или удаленный режим, либо нанять управляющую компанию.

Например, в одном из БЦ экспертиза показала, что уже на уровне персонала есть возможность сэкономить бюджет. В штате у собственника здания работало четыре техника по эксплуатации с окладом 32 тыс. рублей, ежемесячно на их заработную плату из бюджета уходило 245 440 рублей. Тот же объем работ специализированная УК выполнила за три выезда на объект, за которые собственник заплатил 55 224 рублей, то есть его траты сократились на 22,5%.

Привлечение своего персонала оправдано при условии, если в здании или помещениях есть те или иные особенности: большое количество узкоспециализированного или технологического оборудования, уникальное месторасположение, ограничения по доступу к коммерческой или другой тайне и т. д.

В других случаях обращение к профессиональной УК будет эффективнее как с финансовой, так и с технической точки зрения.

Применение «зеленых» технологий

Один из методов сократить расходы на эксплуатацию — повышение энергоэффективности здания. По данным аналитиков УК Zeppelin, при качественном энергоаудите и следовании рекомендациям УК для зданий, возведенных с использованием современного оборудования и технологий строительства, реально снизить расходы до 20%, а для объектов, не предполагающих использования энергосберегающих технологий, — до 60%.

пример

Для бизнес-центра класса А площадью 33 тыс. кв. м. УК за месяц модернизировала уличное архитектурное освещение из 214 светильников. Все осветительные приборы специалисты меняли и собирали вручную. 

До модернизации один светильник при полном сохранении световых характеристик потреблял 230 Вт, после модернизации его энергопотребление снизилось почти в девять раз и составило 28 Вт. После прохождения точки безубыточности проекта ежегодная экономия составила 816 тыс. рублей.

Светодиодные лампы в восемь раз дешевле ламп накаливания и примерно в два раза дешевле энергосберегающих. По такому принципу было модернизировано уличное освещение и подсветка офисного здания. Металлогалогенные лампы были заменены на светодиодные блоки с сохранением проектного уровня освещенности и спектра светового потока. Окупаемость составила 10 месяцев, дальнейшая экономия — около 50 тыс. рублей в месяц.

Изменение тарифного плана на электроэнергию — еще один шанс оптимизировать затраты. Правильный выбор тарифного плана на электроэнергию сэкономит собственнику до 20% расходов. Например, если в течение суток электричество потребляется равномерно, то выгоднее использовать двухставочный тариф.

Есть и другие оригинальные и эффективные решения по экономии ресурсов — применение технологий плавления снега взамен его вывоза на полигоны, использование аэраторов, которые позволяют оптимизировать расход воды и значительно сократить водопотребление.

Клининг

Как сократить бюджет до 25% в сфере клининга? Надо рассмотреть замену чистящих средств и расходных материалов на аналоги меньшей стоимости, использовать диспенсеры с автоматическими дозаторами, сохранить в списке работ только самые необходимые и применять различные схемы уборки.

Стоимость клининга меняется из-за многих факторов, среди них заполняемость и проходимость помещения, материал напольного покрытия (керамическая плитка, ковролин или линолеум), сезонность, а также наличие в непосредственной близости от здания подъездных путей, пешеходных зон, ремонтных работ — источников сильного загрязнения.

Например, если здание расположено в местах без усугубляющих факторов, материал напольного покрытия — линолеум, а сотрудники работают в гибридном режиме, есть смысл снизить периодичность уборки. Но важно обеспечить ежедневную очистку мусорных корзин.

Еще один вариант сэкономить на клининге — приобрести дорогостоящую технику для уборки в лизинг, а не в кредит. Такое решение уменьшит процент годовой переплаты c 15–17% до 10–15%. 

Сэкономить можно на закупке расходных материалов, спецодежды, клинингового оборудования, если к этому вопросу подходить обдуманно. Например, можно восстанавливать изнашивающиеся щетки, а не покупать новые. Стоимость новой щетки для поломоечной машины Cleanfix RA 431 — 5,9 тыс. рублей, а стоимость ее восстановления — 2,2 тыс. рублей. Разница 3,7 тыс. рублей сокращает расходы на 64%.


Подведем итоги: «универсальной таблетки» оптимизации не существует. Но грамотный подход к эксплуатации сэкономит до 20–30% бюджета.

Подписывайтесь на Циан CRE в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
7 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru